ETF immobilier en 2026 : foncières cotées, 9 ETF comparés
Notre base ne compte que 9 ETF immobiliers, tous sur des indices de foncières cotées FTSE EPRA/Nareit, avec des frais de 0,30 % à 0,59 % et un seul éligible au PEA. Cette page explique ce que l’on achète vraiment, les risques liés aux taux et comment s’exposer autrement.
Par Bertrand Marquette, entrepreneur et investisseur · mis à jour le
Classement des ETF Immobilier coté
Triez par colonne, filtrez par enveloppe ou par type. Frais et encours : fiches des fonds du 12 octobre 2026 ; performances recalculées sur cours ajustés. Notre note est expliquée dans la méthodologie.
| ETF | TER | Encours | 1 an | 5 ans / an | Volatilité | Note | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate 1CLU0489337690 · D5BK · Xtrackers ★ Meilleur de sa catégorieCapitalisant |
0,33 % | 586 M € | −5,4 % | −6,0 % | 18,0 % | 7,2 | |
| iShares European Property YieldIE00B0M63284 · IQQP · iShares Distribuant |
0,40 % | 730 M € | −11,0 % | −6,4 % | 17,5 % | 7,0 | |
| State Street SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real EstateIE00BSJCQV56 · ZPRP · State Street Capitalisant |
0,30 % | 104 M € | −11,0 % | −6,1 % | 18,7 % | 6,6 | |
| BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped QDLU0192223062 · EEE · BNP Paribas Easy Distribuant |
0,40 % | 135 M € | −14,1 % | −6,0 % | 18,2 % | 6,4 | |
| iShares Developed Markets Property YieldIE00B1FZS350 · IQQ6 · iShares Distribuant |
0,59 % | 949 M € | +6,5 % | +0,2 % | 13,5 % | 6,3 | |
| iShares European Property YieldIE00BGDQ0L74 · IPRE · iShares Capitalisant |
0,40 % | 177 M € | −11,0 % | −6,4 % | 17,6 % | 6,2 | |
| Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate EUR (C)LU1681039480 · EPRE · Amundi ETF CapitalisantSynthétique |
0,30 % | 65 M € | −5,1 % | −5,9 % | 18,0 % | 6,0 | |
| Amundi PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT)FR0011869304 · PMEH · Amundi ETF PEACapitalisantSynthétique |
0,40 % | 25 M € | −5,9 % | −6,4 % | 18,0 % | 5,6 | |
| iShares Developed Markets Property YieldIE00BFM6T921 · DPYA · iShares Capitalisant |
0,59 % | 218 M € | +3,0 % | −0,5 % | 14,7 % | 5,5 |
Aucun ETF ne correspond à ces filtres.
Qu’achète-t-on avec un ETF immobilier ?
Un ETF immobilier n’achète pas des appartements ou des bureaux. Il détient des actions de foncières cotées, c’est-à-dire des sociétés qui possèdent et louent des immeubles : bureaux, centres commerciaux, logistique, résidentiel. Aux États-Unis et dans plusieurs pays, ces sociétés ont le statut de REIT ; en France, c’est celui de SIIC. Leur cours varie chaque jour en Bourse, parfois plus vite que la valeur des immeubles sous-jacents.
Le régime SIIC exonère la société d’impôt sur les sociétés sur ses revenus de location, en contrepartie d’une obligation de distribution : 95 % des bénéfices issus de la location et 70 % des plus-values de cession (source : BOFIP). C’est pourquoi ces actions versent des dividendes élevés, et pourquoi beaucoup d’ETF du thème sont distribuants.
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Aucune commission sur les ETF réels jusqu’à 100 000 € de transactions par mois, puis 0,2 % (minimum 10 €). Plus de 2 300 ETF au catalogue, un PEA (185 ETF éligibles) et un compte-titres, droits de garde nuls sous 250 000 €. À savoir : pas de plan d’investissement programmé, et garantie des titres plafonnée à 22 000 € (système polonais).
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Ce que contient notre base
Neuf ETF seulement, dont deux pèsent moins de 100 M€ : l’offre est étroite et les encours restent modestes comparés aux ETF actions classiques. Notre base ne couvre ni les foncières américaines seules, ni l’Asie. L’ETF le plus gros est iShares Developed Markets Property Yield (IQQ6, 0,59 %, 949 M€, distribuant), qui couvre les marchés développés ; sa version capitalisante iShares Developed Markets Property Yield (DPYA) pèse 218 M€. Les autres se concentrent sur l’Europe.
| ETF (ticker) | Zone | Frais | Encours | Forme |
|---|---|---|---|---|
| Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate 1C (D5BK) | Europe | 0,33 % | 586 M€ | Capitalisant |
| iShares European Property Yield (IQQP) | Europe hors Royaume-Uni | 0,40 % | 730 M€ | Distribuant |
| State Street SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate (ZPRP) | Europe hors Royaume-Uni | 0,30 % | 104 M€ | Capitalisant |
| BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped QD (EEE) | Zone euro | 0,40 % | 135 M€ | Distribuant |
| Amundi PEA Immobilier Europe (PMEH) | Europe | 0,40 % | 25 M€ | Capitalisant, PEA |
Peut-on loger un ETF immobilier dans un PEA ?
Un seul ETF de la base est éligible : Amundi PEA Immobilier Europe (PMEH, 0,40 %, synthétique, 25 M€). Son encours est très faible, ce qui expose à un risque de liquidation ou de spread large : vérifiez le volume échangé avant tout achat. Pour les autres, il faut un compte-titres. Les dividendes y sont imposés chaque année au PFU de 31,4 %, ce qui rend la version capitalisante plus avantageuse fiscalement qu’un ETF distribuant. Le guide capitalisant ou distribuant chiffre cet écart.
Quels sont les risques de l’immobilier coté ?
- Sensibilité aux taux. Les foncières empruntent beaucoup et leurs dividendes sont mis en concurrence avec les obligations. Une hausse des taux pèse généralement sur leur valorisation.
- Concentration. Peu de grandes foncières dominent chaque indice et certains segments (bureaux, commerces) peuvent souffrir durablement.
- Volatilité d’actions. Contrairement à l’immobilier physique, la valeur de l’ETF est cotée en continu et varie comme celle des actions.
- Frais élevés. 0,30 % à 0,59 %, soit plus que pour un ETF monde.
Comment choisir entre ces ETF ?
Partez de la zone géographique voulue, car elle détermine le risque de change et de pays : Europe, zone euro ou marchés développés. Vérifiez ensuite l’indice (FTSE EPRA/Nareit Developed Europe ou sa version ex-Royaume-Uni), puis les frais (ZPRP et Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate EPRE sont les moins chers à 0,30 %, mais EPRE ne pèse que 65 M€) et l’encours. Évitez les doublons : un ETF monde large détient déjà un peu d’immobilier coté dans son portefeuille, dans une faible proportion. Comparez deux candidats avec le comparateur d’ETF et mesurez l’effet des frais avec le calculateur.
Pour qui, et quelles alternatives ?
L’ETF immobilier intéresse celui qui veut une exposition cotée, liquide et diversifiée à l’immobilier sans acheter de bien. Si votre objectif principal est la diversification d’un portefeuille, un ETF large comme ceux de nos pages MSCI World ou dividendes couvre déjà une partie du secteur à moindre coût. Pour la détention hors Bourse, la SCPI relève d’une autre analyse que ce site ne traite pas.
